Obtenção do valor de mercado de uma gleba localizada na rodovia BR-392, trecho Rio Grande-Pelotas, com 128m x 230m, totalizando uma área superficial de 29.440m2, para a implantação de uma escola.

A avaliação de glebas urbanizáveis é considerada pelos profissionais avaliadores como um problema de complexa resolução, em grande parte devido a inexistência de dados de outras glebas, em oferta ou transacionadas, no mesmo mercado imobiliário, em quantidade suficiente para a elaboração de estudo científico comparativo desta tipologia.

Desta forma, muitas vezes têm-se optado pela utilização do método involutivo, que busca identificar o valor de mercado de um bem considerando seu aproveitamento eficiente, baseando-se num modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica.

Este método consiste na elaboração de projeto de hipotético empreendimento para a gleba com vistas a verificar o melhor e máximo aproveitamento, considerando a receita provável da comercialização dos lotes com base nos valores obtidos em pesquisa imobiliária, as despesas de urbanização, impostos, despesas com vendas, lucro do empreendedor, despesas financeiras, entre outras. O objetivo é o de definir o valor máximo que pode ser atribuído à gleba através de cenários diversos para que seja economicamente viável seu aproveitamento [1].

A dificuldade de aplicação deste método é que os modelos produzidos são determinísticos e bastante sensíveis às taxas utilizadas e prazos considerados, ou seja, mesmo alterações mínimas nas taxas e prazos de comercialização podem resultar em alterações significativas de valor para o avaliando, podendo induzir a erros consideráveis que na maioria das vezes serão percebidos a longo prazo, gerando prejuízos para aqueles que daquele valor dependem para tomada de decisão.

Alia-se ao fato que a melhor vocação para uma gleba nem sempre é a de desmembramento em lotes menores ou a de loteamento, ante a legislação de uso e parcelamento do solo municipal vigente na data da avaliação. Além disso, muitas glebas encontram-se em regiões com vocação industrial, quando o estudo pelo método involutivo não seria adequado visto sua destinação.

Pelo acima exposto, este trabalho optou pela utilização do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, porém elaborando um macromodelo, incluindo dados de mercados imobiliários de zonas vizinhas com o objetivo de ampliar a quantidade de observações de mercado na tipologia em estudo.

Frisamos, também, que a elaboração do macromodelo de glebas pressupôs a definição de variável de localização relativa entre as zonas estudadas, quando optamos por utilizar critério que minimiza a subjetividade da definição desta variável, baseado no Critério dos Lotes Influenciantes. [2]

O critério mencionado trata-se de um processo comparativo indireto, que se fundamenta na inter-relação existente entre glebas e lotes diretamente influenciantes, ou seja, parte-se do princípio que o valor médio dos lotes vizinhos a uma gleba, influencia diretamente na determinação do valor unitário da gleba avalianda, de forma que, o valor unitário de uma gleba é diretamente proporcional ao valor unitário de um lote próximo.

Assim, o presente trabalho avaliatório foi alicerçado no Método dos Lotes Influenciantes, e no Método do Índice de Equivalência [3], ambos aceitos e recomendados à publicação nos anais dos referidos conclaves, cujo princípio é a determinação do valor de um bem à partir da análise de um coeficiente percentual, calculado em função da relação entre o valor do bem em estudo e de outro, que a ele esteja indiretamente relacionado.

Desta forma, a determinação do valor unitário (por metro quadrado) da gleba foi calculado em função de seu coeficiente de paridade com os lotes vizinhos, que a influenciam, devidamente justificado e interpretado por regressão estatística.

[1] Dantas (202, 203, 204 e 205)

[2] Zeni, André Maciel e Portinho, Luiz Fernando R. - Avaliação de Glebas Urbanas pelo Critério dos Lotes Influenciantes (1978) Apresentado no III Congresso Brasileiro de Engenharia e Avaliações -1980/RJ, no I Congresso Mundial de Avaliações -1981/SP, no XII Congresso Panamericano de Valuciones - Lima/Peru e no I Ciclo de Estudos de Engenharia de Avaliações e Perícias 1981 -IGEL- Porto Alegre/RS e Método Avaliatório para Glebas inserido na NBR 8951 -Norma Brasileira para Avaliação de Glebas Urbanizáveis da ABNT, em 1985.

[3] Neto, Francisco Maia - Método do Índice de Equivalência - Apresentado no XXIII Congresso Panamericano de Valuación, de 15 a 18 de Abril de 2008, em San José/Costa Rica.